La ofensiva de Trump a la industria inmobiliaria de EE.UU. ¿Cómo le afecta al país?

Lo acaba de anunciar Donald Trump —“prohibir que grandes inversores institucionales compren más viviendas unifamiliares” en EE. UU.— no es solo una frase para Truth Social: es una señal política de alto voltaje en un tema sensible, la vivienda, y ya produjo reacción inmediata en el mercado: acciones de actores vinculados al arriendo de casas unifamiliares y firmas como Blackstone registraron caídas tras la publicación.

Pero el punto más relevante para República Dominicana no está en la bolsa estadounidense: está en la relocalización del capital cuando un mercado grande amenaza con cerrarle la puerta a un tipo de comprador.

Mientras Washington discute cómo “devolver casas a las familias”, República Dominicana lleva años afinando el mensaje contrario: apertura, seguridad jurídica e incentivos para que el inversionista extranjero se sienta bienvenido. La Ley 16-95 establece el principio de igualdad de trato entre inversionistas nacionales y extranjeros (con excepciones puntuales) y contempla facilidades asociadas a la inversión, incluyendo la lógica de repatriación y reglas claras.

En paralelo, el ecosistema turístico–inmobiliario se apalanca con instrumentos como CONFOTUR (Ley 158-01), que ofrece exenciones fiscales y beneficios a proyectos turísticos clasificados, una pieza central de la narrativa de expansión del país y su industria.

¿Conviene o no conviene a la industria inmobiliaria dominicana?

Sí le conviene, si el capital que “sale” de EE. UU. busca destinos alternativos y RD está bien posicionada para capturarlo. La medida anunciada por Trump se enfoca en un segmento específico: vivienda unifamiliar en EE. UU. (single-family homes). Si se concreta —y aún faltan definiciones clave sobre qué es “institucional”, cómo se aplica y qué rol tendrá el Congreso—, parte de ese dinero podría migrar a: (1) multifamily, (2) desarrollos “build-to-rent”, o (3) mercados internacionales donde el retorno sea atractivo y el marco regulatorio sea amigable.

En ese tercer carril, RD compite con ventaja en productos ligados a turismo, segunda vivienda y renta corta/mixta.

Pero también puede no convenir —o convenir “con costos”— si el shock de demanda acelera precios y tensiona la asequibilidad local, especialmente en polos de alta atracción (costas, zonas turísticas y ciudades con concentración de servicios). La experiencia estadounidense que está detrás del anuncio de Trump muestra por qué el debate es tan áspero: hay evidencia mixta sobre el impacto real de los grandes jugadores. Algunos enfoques sostienen que la participación de institucionales es pequeña a nivel nacional y que el problema principal es la falta de oferta (subconstrucción, restricciones de suelo, costos). Otros remarcan que, aunque el porcentaje total sea bajo, la concentración por ciudades puede amplificar efectos en precios, arriendos y condiciones para los hogares.

En otras palabras: lo que es “marginal” en el promedio puede ser “determinante” en un barrio o una ciudad. Y ese matiz importa en RD, donde los mercados son más pequeños y, por tanto, más sensibles a flujos grandes.

Lo que dirían economistas y especialistas (y por qué importa para RD)

1. Oferta vs. demanda: el corazón del problema. Muchos economistas insisten en que los precios de vivienda se explican, sobre todo, por el balance entre hogares que demandan y unidades nuevas que se construyen. Si llega más capital y se traduce en más construcción, el efecto puede ser positivo (empleo, infraestructura, encadenamientos). Si llega solo a “comprar lo existente”, el efecto suele ser inflacionario.

   
   

2. La evidencia sobre institucionales es compleja. Un informe del Government Accountability Office (GAO) de EE. UU. revisa estudios y concluye que los institucionales pueden haber contribuido a aumentar precios y rentas en ciertos contextos, pero también subraya limitaciones por falta de datos y definiciones consistentes; el resultado no es blanco/negro.

   
   

3. Efectos locales y concentración. Brookings documenta que los grandes institucionales tienen una participación limitada en el total, pero alta presencia en mercados específicos. Para RD, esto se traduce en una advertencia clara: en destinos turísticos o zonas de alta demanda, la concentración de compradores grandes puede mover precios más rápido que en mercados amplios.

   
   

Entonces, ¿impacto “para bien” o “para mal”?

Para bien (probable, si se gestiona):

• Más demanda internacional por productos dominicanos (turísticos/residenciales), apoyada por el marco de inversión extranjera y beneficios a proyectos turísticos.

• Más financiamiento y absorción para desarrolladores: acelera preventas, dinamiza construcción y servicios asociados.

• Señal reputacional: mientras EE. UU. habla de restringir, RD puede proyectarse como “mercado abierto”, capturando atención de capital que busca estabilidad regulatoria.

  
  

Para mal (riesgo real, si se desborda):

• Presión al alza en precios en zonas clave, profundizando la brecha entre el mercado orientado a extranjeros y el acceso local.

• Mayor escrutinio político y social: el “relato Trump” (“casas para personas”) podría contagiar debates regionales si se percibe que el mercado se “financiariza”.

• Vulnerabilidad a ciclos: si entra capital especulativo de corto plazo, aumenta la exposición a cambios de tasas, shocks turísticos o reputacionales.

  
  

Oportunidad con condición

La noticia de Trump, en sí misma, no decide el destino del capital; lo decide el detalle técnico y la implementación. Pero el mensaje político ya opera como faro: pone en duda la comodidad del gran inversor en un segmento residencial específico de EE.UU.  Para la industria inmobiliaria dominicana, esto puede ser una oportunidad si logra transformar el interés en inversión productiva (más oferta, mejor estándar, planificación), y no solo en presión de compra sobre inventario existente. El país tiene herramientas de atracción (marco de inversión extranjera, incentivos turísticos), pero el desafío es el de siempre: crecer sin romper el equilibrio social y urbano.